Zasiedzenie nieruchomości w prawie polskim

samoistność posiadania

Posiadanie samoistne wyraża się m.in. w wykonywaniu przez posiadacza szeregu czynności faktycznych wskazujących na samodzielny, rzeczywisty i niezależny od innych osób stan władztwa. Posiadaczem samoistnym jest ten, kto rzeczą włada z zamiarem władania dla siebie. Przy czym wola władania nieruchomością jak swoją nie może być ukryta, chodzi o jawny dla otoczenia, niedwuznaczny zamiar.

upływ czasu

Długość okresu potrzebnego do zasiedzenia nieruchomości ulegała na przestrzeni lat zmianie. Do dnia 1 stycznia 1947 r. – tj. do wejścia w życie prawa rzeczowego, na ziemiach polskich obowiązywały cztery różne regulacje dotyczące warunków zasiedzenia, a mianowicie kodeks austriacki, kodeks niemiecki, zwód prawa rosyjskiego oraz kodeks Napoleona. Począwszy od dnia 21 lipca 1961 r. (ustawa o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, Dz. U. z 1961 r. nr 32 poz. 159 ze zm.) nie można było zasiedzieć nieruchomości państwowych położonych w granicach administracyjnych miast i położonych poza tymi granicami, ale włączonych do planu zagospodarowania miasta i przekazanych dla realizacji zadań jego gospodarki. Zaś z dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego, tj. z dniem 1 stycznia 1965 r., ustawodawca wprowadził generalny zakaz nabycia w drodze zasiedzenia wszelkich nieruchomości państwowych. Dlatego też, w okresie od dnia 21 stycznia 1961 r. do dnia wejścia w życie nowelizacji kodeksu cywilnego ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. (Dz. U. z 1990 r. nr 55 poz. 321), tj. 1 października 1990 r., zasiedzenie nieruchomości należących do Skarbu Państwa było niemożliwe.

Istnieje brak jednolitości poglądów co do pojmowania treści art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. zmieniającej kodeks cywilny, w zakresie możliwości zaliczenia okresu posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych.
Sąd Najwyższy wypracował w tej materii bogate, aczkolwiek niestety niejednolite orzecznictwo. Za przełomową dla ww. problematyki można uznać uchwałę z dnia 31 stycznia 2002 r. wydaną w sprawie o sygn. akt III CZP 72/01. Zgodnie z jej brzmieniem okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości.

Przez kilkanaście lat funkcjonowała w praktyce orzeczniczej wykładnia, która doprowadziła do uprawomocnienia się wielu orzeczeń, w których sądy orzekały, iż doszło do zasiedzenia nieruchomości, doliczając tym samym do okresu zasiedzenia także czas posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości należących do Skarbu Państwa.

Między innymi w uchwale z dnia 26 marca 1993 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 14/93 Sąd Najwyższy uznał, iż do okresu posiadania, o który – stosownie do art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy kodeks cywilny – skraca się termin zasiedzenia, dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości. Zasiedzenie biegnie od dnia wejścia w życie ww. ustawy, jednakże sam termin ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę. Redakcja art. 10 daje podstawę do wysnucia wniosku, że przepis ten nie dotyczy okresu sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych. Jak wskazał Sąd Najwyższy, ratio legis art. 10 służy złagodzeniu skutków rygoryzmu przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia nieruchomości państwowych. Tego typu wykładnia uwzględnia również społeczną doniosłość problematyki. Również w uchwale z dnia 8 września 1995 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 104/95 Sąd Najwyższy wskazał, iż okres posiadania sprzed daty 21 lipca 1961 r. podlega doliczeniu. Nadto, w tej uchwale Sąd Najwyższy podkreślił, iż trafność tego stanowiska nabiera zwłaszcza na wadze, gdy oceniamy stany faktyczne długotrwałe, które ukształtowały się jeszcze przed wejściem w życie art. 7 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (Dz. U. Nr 32, poz. 45 z późn. zm.). Należy w pełni zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym w uchwale, iż byłoby społecznie i gospodarczo niepożądane utrzymywanie dawno ukształtowanych stanów faktycznych w niepewności i tymczasowości przez wiele następnych lat. Także kontekst polityczny, związany z prywatyzacją, nie zaś upaństwowieniem uzasadnia kierunek ww. wykładni. Również w orzeczeniu z dnia 13 października 1997 r. w sprawie o sygn. akt I CKU 133/97 Sąd Najwyższy uznał, iż do okresu posiadania dolicza się także okres posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających zasiedzenie. Teza ta została powtórzona również w orzeczeniu z dnia 27 czerwca 2000 r. w sprawie o sygn. akt I CKN 796/98.

W doktrynie wyrażono również bardzo ciekawy pogląd, iż dopuszczalność doliczenia do okresu posiadania wymaganego do zasiedzenia nieruchomości państwowej, okresu posiadania sprzed wejścia w życie przepisów wyłączających możliwość zasiedzenia tej nieruchomości uzasadniona jest także zasadą ochrony praw nabytych i ekspektatyw tych praw, jak również zasadami międzyczasowego prawa rzeczowego oraz per analogiam przepisami dotyczącymi zawieszenia biegu terminu przedawnienia. Przyjęcie koncepcji, iż posiadanie samoistne nieruchomości zmierzające do nabycia jej własności stanowi szczególne prawo podmiotowe, należy uznać, iż w przypadku gdy zmiana stanu prawnego uniemożliwia ziszczenie się oczekiwania prawnego, ekspektatywa nabycia prawa własności nie gaśnie, lecz nadal istnieje. A zatem, zarówno wejście w życie kodeksu cywilnego, jak i ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. nie spowodowało wygaśnięcia ekspektatywy nabycia przez zasiedzenie nieruchomości państwowych, gdyż żaden przepis tego nie przewidywał. Nabyte prawo tymczasowe, przejawiające się w upływie pewnego okresu posiadania, nie wygasa, lecz nadal istnieje, ulega zaś tylko zawieszeniu. Z chwilą zmiany przepisów, po przywróceniu możliwości zasiedzenia nieruchomości państwowych, nabyta uprzednio ekspektatywa z dniem 1 października 1990 r. (analogicznie – w przypadku nieruchomości gminnych – 27 maja 1990 r.) automatycznie wywołuje skutki prawne przewidziane w art. 172 k.c. Wejście w życie kodeksu cywilnego (a wcześniej ustawy z 1961 r.) stanowiło przeszkodę w zasiedzeniu nieruchomości państwowych, skutkując zawieszeniem biegu, trwającym do dnia uchylenia zakazu zasiedzenia nieruchomości państwowych, tj. 1 października 1990 r. (odpowiednio 27 maja 1990 r.).